篇一：房地产估价规范书籍
毕业设计任务书
题
目:院（系）：
_________________________________专
业：____________________________________姓
名：____________________________________学
号：____________________________________指导教师：
_________________________________填表日期：
_________________________________武昌理工学院城建学院
2013年10月
房地产估价》毕业设计指导书
1.设计性质
1.1适用对象：
工程管理、工程造价专业
1.2设计学时：
10周
1.2设计学期：
四年级下学期
2.设计目的毕业设计实训课程是工程管理和工程造价专业主要的必修实践环节，可以分
为房地产估价文件编制、可行性研究报告文件编制、施工组织设计文件编制、房
地产项目全案策划文案编制等不同方向，本指导书主要针对房地产估价文案的编
制。
学生可根据实习情况自拟或由指导老师给定资料来选择项目，拟定毕业设计
题目。
通过编制某房地产项目估价文件，达到以下目标：
2.1知识目标
2.1.1掌握房地产价格评估的内容和基本任务；
2.1.2掌握房地产价格评估文件编制的基本原理、方法和步骤。
2.2能力目标
2.2.1培养编制房地产价格评估文件的能力；
2.2.2掌握并运用房地产价格评估原则和评估程序。
2.3素质目标
培养严谨、求实、细致的工作作风。
3.设计内容
(1)明确估价基本事项；
(2)拟定估价作业方案；
(3)搜集估价所需资料；
(4)实地查勘估价对象；
(5)选定估价方法计算；
(6)确定估价结果；
(7)撰写估价报告；
(8)估价结果归档。4.设计成果要求
设计成果按规定格式和装订顺序提交，应包括：
①封面。包括：设计题目、专业、年级、学生姓名及学号、指导教师姓名、完成日期。
②目录。
③正文。
4.1估价对象基本事项
4.1.1估价对象
4.1.2估价目的4.1.3估价时点
4.2拟定估价作业方案
4.2.1拟定采用的估价技术路线和估价方法
4.2.2拟定调查搜集的资料及其来源渠道
4.2.3预计所需时间、人力
4.2.4拟定作业步骤和进度
4.3搜集估价所需资料
4.3.1对房地产价格有普遍影响的资料
4.3.2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
4.3.3相关房地产交易、成本和收益实例资料
4.3.4反映估价状况的资料
4.4实地勘察估价对象
4.4.1估价对象的位置、周围环境和景观的优劣
4.4.2估价对象的外观、建筑结构、装修和设备等状况
4.4.3估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实
4.4.4估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等
4.5选定估价方法计算
4.5.1市场比较法
4.5.2收益法
4.5.3成本法
4.5.4假设开发法
4.5.5路线价估价法
4.5.6基准地价修正法
(根据估价对象和估价目的选择
2-3种估价方法计算
。)4.6确定估价结果
4.6.1算术平均
4.6.2加权平均
选择其中一种方式进行计算并调整。
4.7撰写估价报告
按规范格式要求撰写。
4.8估价资料归档
4.9附件
(如：估价对象位置图、建筑平面图、产权证明等)5.毕业设计有关规定
(1)学生应高度重视毕业设计工作，严格要求自己，自觉遵守学习纪律和各项
规章制度，在校外进行毕业设计的，要遵守所在单位的有关规章制度，特别要注
意人身安全和财产安全。
(2)毕业设计过程中，要尊敬老师，团结互助，虚心学习，勤于思考，敢于实
践，勇于创新，按指导教师的要求，保质保量的按时完成毕业设计任务。
(3)毕业设计期间，实行考勤制度。
一般不准请假，确因特殊情况需要请假时，按有关规定办理，并经指导教师同意。学生缺勤(包括病、事假)累积超过毕业
设计时间
1/3以上者，取消答辩资格，不予评定成绩，须重新补做。
(4)必须独立完成毕业设计，一旦发现套用和抄袭他人成果者，按作弊论处。
对学习不努力、不认真、敷衍了事、回避指导，未完成各阶段任务及严重违纪者，指导教师有权不推荐其参加毕业答辩。
(5)毕业设计成果通过指导教师同意后方可按统一规定，装订成五册
6.进度安排
熟悉设计任务书，明确设计步骤
收集资料
对估价对象具体概况了解
拟定估价作业方案
0.5周
2周
1周
1周
筛选可比实例、实地勘察
选定估价方法、确定估价结果
撰写估价报告
整理设计文件，上交课程设计
准备答辩
1.5周
1周
1周
1周
1周
7.毕业答辩形式及要求
（1）
毕业答辩采取公开答辩的形式。
（2）
根据呈报的毕业设计指导书、毕业设计，包括设计图纸等，答辩委员会或
答辩小组审定答辩资格，在确认具备答辩资格后方可参加答辩。
（3）
介绍毕业设计（10?15分钟）,提问和答辩（10?15分钟）。
（4）
答辩小组协商确定每个学生的评语和成绩。
8.考核方式及成绩评定
8.1毕业设计的成绩采用五级记分制
优秀（90?100分）、良好（80?89分）、中等（70?79分）、及格（60?69分）、不及格（60分以下）。优秀的比例控制在
20?
30%以内，良好的比例控制在
40?
50%以内。
8.2采用结构分评定总成绩
由指导教师评分、评阅人评分和答辩评分三部分组成，其相应比例为
4：2：4。
9.参考资料
9.1《房地产估价》，周炎康主编，东南大学出版社，2005年。
9.2《房地产估价案例与分析》，中国房地产估价师与房地产经纪人学会编．
中
国建筑工业出版社，2007年第二版。
9.3《房地产与土地估价报告选编》，北京房地产估价师和土地估价师协会编，中国建筑工业出版社，2007年
9.4《房地产估价规范》GB/T50291-19999.5《房地产估价》，赵晓虹主编，同济大学出版社，2009年
9.6项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件等。
10.毕业设计进程表
序号
各阶段完成任务
毕业设计选题
日期(教学周)第七学期第
11-12周(2013.11.10-11.23)
下达毕业设计任务书
完成开题报告
完成毕业设计任务
整理毕业设计成果
毕业答辩、成绩评定
第七学期第
13周(2013.11.24-11.30第八学期第6周(2014.3.23-3.30第八学期第
7-13周(2014.3.30-5.17第八学期第14周(2014.5.18-5.24第八学期第15周(2014.5.25-5.31)))))6注：
1.此任务书一式两份，一份下达学生，一份由所在系留存。同一指导教师不得同题。
篇二：房地产估价规范书籍
房地产评估委托书
甲乙双方根据《房地产估价规范》及国家有关法律法规的规定，按照平等、自愿的原则，就甲方委托乙方的估价事项，订立协议如下：
委托方
(甲方)受托方
(乙方)名称
地址
名称
地址
联系人
电话
联系人
电话
委托
内容
评估对象
房屋面积
产权人
评估基准日
评估费用
评估目的年
月
日
评估时限
自
年
月
日至
年
月
日止
甲方
权利
及义务
1、甲方应协调相关部门提供评估对象的产权及相关资料。
2、乙方在评估期间需要进行现场勘察的，甲方应协调相关部门提供方便和配合。
3、甲方应依法使用《评估报告》。
1、乙方应遵循独立、客观、科学、公正的原则。
2、乙方应对因评估而了解到的有关情况和评估结果保密，维护甲方及相关部门的合法权益。
3、乙方应按时提交《评估报告》。
如一方违约，给对方造成损失的，应根据《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
乙方（盖章）
签字：
年
月
日
乙方
权利
及义务
违约
处理
甲方（盖章）
签字：
年
月
日
注：
篇三：房地产估价规范书籍
房地产评估报告书委
托
方：长沙市雨花区人民法院
估价目的：司法鉴定
报告编号：湘联信房评报字[2018]第0123号
湖南联信房地产评估工程咨询有限公司
二○一八年八月八日
房地产估价报告估价项目名称：长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋606、706、806、906、1106号共5套房地产司法鉴定房地产市场价值评估矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔。
估价委托人：长沙市雨花区人民法院
房地产估价机构：湖南联信房地产评估工程咨询有限公司
注册房地产估价师：胡志强陈家桂
注册估价师证号：43202002估价报告出具日期：2018年8月8日
估价报告编号：湘联信房评报字[2018]第0123号
致估价委托人函长沙市雨花区人民法院：
承蒙委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵院所委托的位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋606、706、806、906、1106号共5套房地产（以下称估价对象，总建筑面积为446.50平方米）进行了市场价值评估。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測。
价值时点：2018年7月30日。
价值类型：公开市场价值。
估价目的：为委托方因司法鉴定的需要提供估价对象房地产市场价值参考。
拟采用的估价方法：比较法和收益法。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象于价值时点可能实现的房地产市场价值为人民币3613524元（大写：人民币叁佰陆拾壹万叁仟伍佰贰拾肆元整），详见《估价结果一览表》。评估详细的结果及有关说明请见后附的《房地产估价结果报告》等相关资料。
残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒。
特别提示：本评估报告结果仅适用于为本次评估目的提供价值参考，不得用于抵押、验资、资产清查、入股、征收和确权等其他目的，提请报告使用者注意。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭。
此致
湖南联信房地产评估工程咨询有限公司
法定代表人（签章）：
二○一八年八月八日
估价结果一览表
个人资料整理，仅供个人学习使用
序号
抵押人
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
房号
层次/总层次
座落
雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋606雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋7060/6规划产权面积用途
（m2）
单价
总价（元/㎡）
（元）
6066/34住宅
89.38027168117067/34住宅
89.380571949个人资料整理，仅供个人学习使用
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
8068/34雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋806雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋906雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋1106/
住宅
89.3808722169069/34住宅
89.3811724841106/
11/34/
住宅
89.3/
446.5817/
730206合计
/
目
录一、估价师声明………………………………………………………………5二、估价的假设和限制条件………………………………………………三、估价结果报告……………………………………………………………四、附件…………………………………………………………………………14五、估价技术报告(评估机构存档及供有关部门查阅)
估价师声明我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，未邀其他专家提供专业帮助。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔。
3、我们与本估价报告中的估价对象及委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系及偏见。
4、我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部2015年4月8日联合发布的中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋
薔點鉍。
5、我公司已派注册房地产估价师胡志强、陈家桂对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。但我们对估价对象的现场勘查仅限于其外观，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩。
6、本估价报告的全部或其部分内容未经本评估机构和房地产估价师的同意，不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和注册房地产估价师不承担相应的责任。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐。
7、本估价报告中确定的价值均具有时效性，是相应的价值时点的市场价值，本报告使用人在应用估价结论时，必须充分了解本报告的假设和限制条件。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘。
8、本报告结论中的数据系采用计算机连续运算得出，加之在报告中的计算公式数据均按四舍五入保留几位小数或取整，因此可能出现个别等式不完全相等的情况，此为正常情况，不影响计算结果及最终评估结论的准确性。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞。
9、本公司接到委托后，注册房地产估价师于2018年8月1日对标的物进行现场勘查。
10、相关当事人如对报告有异议，应在收到报告之日起七个工作日内书面提出交给估价委托人，再由估价委托人转我公司，我公司将在十五个工作日内对异议作出书面答复。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥。
11、本报告应用有效期为报告完成之日起一年，如果使用本报告结论的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失等不承担责任。如果房地产市场状况等变化较大，建议在使用本报告结论时对结论进行调整或重新评估。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨。
估价的假设和限制条件
1/6个人资料整理，仅供个人学习使用
1、本评估报告的结论为估价对象在价值时点的房地产公开市场价值。
2、这里假设物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。
3、本评估报告结果仅适用于为本次评估目的提供价值参考，不得用于抵押、验资、资产清查、入股、征收和确权等其他目的，也不得公布于任何公开媒体。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵。
4、本次评估的面积等相关信息以估价委托人提供的登记资料为准。
5、委托方未提供《国有土地使用证》。
6、估价委托人及当事人对提供资料和有关信息的真实性、合法性负责，如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应责任。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢。
7、评估报告结论系为估价委托人提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对资产业务的定价决策负责。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉。
8、房地产评估的结果反映了特定市场环境中估价对象的正常价格水平，但如果需要进行快速变现，那么其实际价值不可能全部实现。事实上，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房产价值均产生一定的影响。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱。
9、本报告的估价结果自估价报告出具之日起一年内有效，即有效期限为2018年8月8日至2019年8月7日。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦。
10、本次评估中房地产市场价值未考虑估价对象法定优先受偿款的影响，恳请报告使用者注意。
房地产估价结果报告一、估价委托方
名
称:长沙市雨花区人民法院
二、房地产估价机构
单位名称：湖南联信房地产评估工程咨询有限公司
法定代表人：陈家桂
估价资质：贰级
房地产评估资质证书号：湘建房（估）证字第0061号
地
址：长沙市雨花区芙蓉中路523号佳天国际新城1栋1618房
三、估价对象概况
1、区位状况
估价对象位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋606、706、806、906、1106号共5套，其所在位置东邻其他建筑，南临迎新路，西临万芙北路，北近正塘坡路。周边学习、娱乐、运动、休闲等公共配套设施较完善，有湖南女子学院、长沙行政学院、青园小学、雨花区红星第二小学、长沙豪布斯卡酒店、长沙西雅国际大酒店、湖南博雅眼科医院、交通银行、德思勤城市广场、通程商业广场等重要企事业单位、公共设施。出入较便利，有15路、115路、308路等多路车经过这里，该区域市场繁荣度较好，较适宜居住。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌。
2、实物状况
估价对象所在建筑物为钢混结构，总层数为34层，估价对象均位于第6、7、8、9、11层，房号为606、706、806、906、1106号，层高约3米，建筑物外墙为外墙砖，入户门为防盗门，毛坯房，房屋通风采光条件较好，水电气等设施齐全，房屋用途为住宅。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪。
3、权属状况
根据委托方提供的《预购商品房户室信息表》获悉：
序号
抵押人
湖南英豪房地产开发有限公司
房号
层次/总层次
座落
雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋606规划用途
6066/34住宅
2/6个人资料整理，仅供个人学习使用
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
7067/34雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋706雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋806雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋906雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋1106住宅
8068/34住宅
9069/34住宅
110611/34住宅
四、估价目的：为委托方因司法鉴定的需要提供估价对象房地产市场价值参考。
五、价值时点：2018年8月1日。
六、价值类型：本次评估采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1、《中华人民共和国物权法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《不动产登记暂行条例》；
5、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
6、《长沙市城市规划区重置价格》;
7、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）;
8、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令
第四十六号）
9、湖南省长沙市雨花区人民法院委托书（2018）湘0111鉴391号；
10、委托方提供的其他资料；
11、注册房地产估价师实地勘查、调查获得的资料。
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价，具体依据如下估价原则：驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼。
1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
2、最高最佳利用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳利用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬。
3、替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝。
4、价值时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。价值时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲。
5、客观、独立、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧。
九、估价方法
（一）、估价方法的选取
根据《房地产估价规范》，房地产主要估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。
有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为3/6个人资料整理，仅供个人学习使用
其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰。
注册房地产估价师根据《房地产估价规范》和本次估价目的，结合估价对象的实际情况和估价师收集的有关资料，选择本次估价的估价方法。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减。
1、采用的方法
（1）由于与估价对象同一供求范围内并在价值时点的近期，存在较多类似房地产的交易，因此适宜选用比较法进行评估；凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄。
（2）由于估价对象类似房地产租赁较多，有收益或有潜在收益，因此可用适当的资本化率，将其未来各年的净收益折算到价值时点上，计算出估价对象的收益价格，因此适宜选用收益法进行评估。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻。
2、不采用的方法
（1）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。由于估价对象为已建成的住宅用房，不具有投资开发或再开发潜力，故不适用假设开发法。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬。
（2）由于估价对象为住宅房地产，非新近开发建设或计划开发建设的房地产，也非无收益和很少发生交易的房地产，也非具有独特设计或针对个别用户的特殊需要而建设的房地产，故不宜采用成本法进行评估；硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶。
综上所述，本次估价采用比较法和收益法进行评估，将两种估价方法的估价结果分析综合后，得出最终评估价值。
（二）、估价技术路线
1．比较法：比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙。
（1）比较法计算公式如下：
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产区域因素调整系数×房地产个别因素调整系数氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓。
（2）比较法测算步骤：
①搜集交易实例→②选取可比实例→③建立比较基础→④进行交易情况修正→⑤进行市场状况调整→⑥进行房地产状况调整→⑦求出比较价值釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷。
2．收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨。
（1）收益法的公式为：
P＝a[1－(1+g)^n/（1＋r）^n]/（r-g）
式中：P：房地产价格
A：房地产年净收益
R:资本化率
N:收益年限
G：增长率
（2）收益法测算步骤
①选择具体估价方法→②测算收益期或持有期→③测算未来收益→④确定报酬率或资本化率、收益乘数→⑤计算收益价值谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋。
十、估价结果
房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响委估房地产价格因素的分析，确定估价对象在价值时点2018年8月1日的市场价值为人民币3613524元（大写：人民币叁佰陆拾壹万叁仟伍佰贰拾肆元整），详见《估价结果一览表》。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱恳。
4/6个人资料整理，仅供个人学习使用
估价结果一览表
序号
抵押人
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
湖南英豪房地产开发有限公司
房号
层次/总层次
座落
雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋606雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋706雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋806雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋906雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋1106/
规划产权面积用途
（m2）
单价
总价（元/㎡）
（元）
6066/34住宅
89.38027168117067/34住宅
89.3805719498068/34住宅
89.3808722169069/34住宅
89.3811724841106/
11/34/
住宅
89.3/
446.5817/
730206合计
/
十一、注册房地产估价师：
参加估价的注册房地产估价师
姓名
注册号
签名
签名日期
胡志强
4320070055年
月
日
陈家桂
432002002年
月
日
十二、实地查勘期：2018年8月1日。
十三、估价作业日期：2018年7月30日——2018年8月8日。
附件1、房地产评估公司营业执照复印件；
2、房地产评估资质证书复印件；
3、房地产估价师资格证书复印件；
4、湖南省长沙市雨花区人民法院委托书（2018）湘0111鉴391号；
5、委托方提供的其他资料；
6、估价对象位置示意图；
7、估价对象物业照片。
5/6
篇四：房地产估价规范书籍
房地产估价报告的内容与要求
第一篇：房地产估价报告的内容与要求
房地产估价报告的内容与要求：
一.设计题目：XX房地产抵押|租赁|交易等价值评估报告
二.设计内容：
1、明确估价基本事项
主要明确估价对象的估价目的，估价对象的基本状况及估价时点等内容。通过估价对象状况描述资料及现场初步察看等途径获取。
2、拟定估价作业方案
根据估价对象估价目的及估价对象的个别及区域因素等选择拟采用的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定调查表，同时拟定估价的步骤与进度安排。作业方案内容：1致委托方函2估价师声明3估价的假设和限制条件4估价结果报告4.1委托方4.2估价方4.3估价对象4.4估价目的4.5估价时点4.6价值定义4.7估价依据4.8估价原则4.9估价方法4.10估价结果4.11估价人员4.12估价作业日期4.13估价报告应用的有效期
5估价技术报告5.1个别因素分析5.2区域因素分析5.3市场背景分析
5.4最高最佳使用分析5.5估价方法选用
设计中至少运用2种估价方法。5.6估价测算过程5.7估价结果确定6附件
3、收集资料，实地勘察估价对象
收集反映估价对象状况的资料；对房地产价格有普遍影响的资料以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；收集相关地产的交易、成本、收益等实例资料；实地查勘估价对象。
4、选定估价方法并进行计算，确定估价结果
对所收集资料进行整理与分析，并根据方法需要，将资料进行量化处理；常用的估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行，不得随意取舍。有条件选用市场比较
法的，应以市场比较法为主要方法；设计中至少运用2种方法进行价格测算，依据估价方法进行各项内容的计算，最终综合几种方法的测算结果确定估价结果。
其中：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
（1）类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。（2）原理：
（3）公式：
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
（4）适用对象：适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。（5）适使用条件
可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。(6）步骤：
一般分为下列7个步骤：1)．搜集交易实例；2)．选取可比实例；
3)．建立价格可比基础；
4)．进行交易情况修正；
5)．进行交易日期修正；6)．进行房地产状况修正；7)．求取比准价格。
另：成本法、假设开发法和收益法原理、公式、适用条件、步骤等参考相关书籍。
5、撰写估价报告
估价报告根据个人需要，写成规范格式。具体见《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》及参考书中房地产估价报告内容与格式及相关内容。
注意：
格式要求：规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只
要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。文献检索与应用要求
房地产估价参阅资料可从如下途径获得：
1.浏览房地产估价的相关网站，获得有价值素材与信息资源服务。比较权威的网站有中国房地产估价师学会、北京房地产估价师和土地估价师协会、山东省房地产估价师与房地产经纪人学会网，中国土地估价师协会，中国住宅与房地产信息网。
2.充分利用学校的图书馆和电子图书馆。主要参考书目有：
《房地产估价》，赵财福，赵小虹编著．上海：同济大学出版社，2004．11．
《房地产评估》，俞明轩主编．北京：中国人民大学出版社．2004．普通高等教育“十五”国家级规划教材．
《房地产估价》，王人己、姚玲珍编著．上海：上海财经大学出版社，2002．12．
《房地产估价案例与分析》，中国房地产估价师职业资格考试用书．北京：中国建筑出版社，最新版本
三、基本要求：
1、调研要求：针对不同的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定相应的调查表。
A.收集反映估价对象状况的资料，包括产权、房产证明、房地产图、房地产区位描述等资料；收集对房地产价格有普遍影响的资料，以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；
B.估价方法至少采用2种不同的方法。利用市场比较法和收益法进行估价时，收集与待估房地产相关的房地产比较案例的交易实例资料；利用成本法与假设开发法进行估价时，收集估价时点类似房地产的成本资料，以及房地产销售资料。
C.实地查勘估价对象主要是证明资料的可靠性及估价资料的补调，主要查看内容有估价对象的位置、周围环境和景观的优劣，估价对象的外观、建筑结构、装修和设备等状况，估价对象的临路状况以及估价所需的其它资料。
2、进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；
3、计算依据：其采用的技术参数按所选项目所在城市的相关规定进行；
4、设计成果要求：设计成果以房地产估价报告的形式体现。要求资料充实、数据准确、论证充分，结论准确。
四、报告要求：
1、11周确定估价对象及报告类型。2、16周完成报告。
规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。2、17周，提交报告并参加测试。注意：报告格式要求
用A4纸打印；要求有目录
（正文要求：小
四、宋体、首行缩进2个字、行距18磅；题目：四号、宋体；页边距：上2.54、下2.54、左3.17、右2.59）
按照所给正文和封面格式，侧面装订。
第二篇：房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室
委托方：吴锡仁
估价方：
估价人员：
估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估价报告编号：
１
目
录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
２
致
委
托
方
函
吴锡仁：
受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为
元，人民币大写:万元整；单位建筑面积价格为
元/平方米。
此致
随函附奉评估报告
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
３
估
价
师
声
明
我们郑重声明：
我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。
8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。
估价师签名
４
估价的假设和限制条件
1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。
2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。
3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。
5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。
６
房地产估价结果报告
一、委托方：吴锡仁
二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
三、估价对象：
1、权属状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证
字第
号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为
2、建筑物状况
历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。
3、估价对象房屋状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户
4、地理位置与周围环境
估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小
７
商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交
车通达，交通方便。
四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据
五、估价时点：2010年10月14日
六、价值定义：
本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。
由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。
七、估价依据：
1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８
法规文件；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
3、委托方提供的房屋所有权证；
4、济南市基准地价等相关资料；
5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
九、估价方法：
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用
法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优
先受偿款。
成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果：
估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的９
基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为
元，人民币大写:万元整；单位建筑面积价格为
元/平方米。
十一、估价人员
十二、估价作业日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估价报告应用的有效期：
2010年10月14日—2011年10月13日
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１
《房屋所有权证》复印件
第三篇：房地产估价报告
中
关
村:房地产估价报告
日期：2011-09-09附件下载
北京经济技术开发区65号街区永昌南路2号房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称:北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制
药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
委
托
方:北京华素制药股份有限公司
估
价
机
构:杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司
估
价
人
员:刘晓娣、于红、武秒珍、杨丽颖
估价作业日期:2011年8月5日至2011年8月8日
估价报告编号:京杜鸣估G字[2011]北京市房山区良乡金光北街
1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
目
录
致
委
托
方
函........................................................................................1估
价
师
声
明........................................................................................3估价的假
设
和
限
制
条件...........................................................................4估
价
结
果
报
告.................................................................................6一、委
托方..........................................................................................6二、估
价
机构......................................................................................6三、估
价
对象......................................................................................6四、估
价
目的....................................................................................10五、估
价
时点....................................................................................11六、价
值
定义....................................................................................11七、估
价
原则....................................................................................11八、估
价
依据....................................................................................11九、估
价
方法....................................................................................12十、估
价
结果....................................................................................13十一、估
价
人员...............................................................................13十二、估
价
作
业期...........................................................................14十三、估价报告应用的有效期.......................................................14十四、变现能力分析.......................................................................14十五、有关说明与建议...................................................................15估
价
技
术
报
告...............................................................................16一、个
别
因
素
分析...........................................................................16二、区
域
因
素
分析...........................................................................16三、市
场
背
景
分析...........................................................................19四、最高最佳使用分析...................................................................24五、估
价
方
法
选用...........................................................................25六、估
价
测
算
过程...........................................................................25七、估
价
结果....................................................................................32附
件......................................................................................................34北京市房山区良乡金光北街
1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
致
委
托
方
函
北京华素制药股份有限公司:受贵公司委托,我公司对位于北京市房山区良乡金光北街1号北
京华素制药股份有限公司工业房地产(以下简称估价对象)的抵押价
值进行了估价。
估价对象:北京华素制药股份有限公司(以下简称委托方)拥有的位于北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司
工业房地产,即建筑面积
18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩
余土地使用年限为
34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地
使用权。
估价目的:为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估
价对象房地产抵押价值。
估价时点:2011年7月28日。
估价依据:全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及
北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件;中华人
民共和国国家标准
GB/T50291—1999《房地产估价规范》;建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》;委托方提供的有
关资料;我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实
地查勘、调查所获取的资料。
估价结果:估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响估价对象价值
因素进行综合分析的基础上,确定:北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产,即建筑面积
18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权在2011年7月28日的估价结果:1、市场价值估价结果
市场价值估价结果总价为7324万元人民币。
北京市房山区良乡金光北街
1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
2、估价人员所知悉的法定优先受偿款
根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关
人员介绍,估价对象设定有抵押权,权利人为中国建设银行股份有限
公司北京石景山支行,权利价值为人民币
7120万元整,设定日期为
2010年12月9日。截至估价时点,上述抵押登记尚未注销。本次估
价未考虑抵押权对估价结果的影响,估价对象再次抵押时以上述抵押
登记已注销为假设前提。
截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能
存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。
3、抵押价值估价结果
抵押价值总价为人民币7324万元(大写:人民币柒仟叁佰贰拾肆
万元整)。具体见表:估价结果一览表
土地使用权价值
建筑物所有权价值
房地产价值
总建筑
土地使
平均地平均楼面平均楼
抵押物名称
面积
用权面
总价
总价
面单价
单价(元/面单价(㎡)积(㎡)(万元)(万元)(万元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山区良
总价
乡金光北街1号
北京华素制药股18787.8037213.7035859633739199073243898份有限公司工业
房地产
估价报告应用有效期:2011年8月8日至2012年8月7日
提交估价报告的份数:共4份
杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司
法定代表人签字:2011年8月8日
北京市房山区良乡金光北街
1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
估
价
师
声
明
我们保证,在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内:1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设和限
制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系;对与该估
价对象相关的各方当事人没有任何偏见,也没有任何个人利害关系。
4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估
价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业
帮助。
报告编制人员
资格及证号
签名盖章
刘晓娣
中国注册房地产估价师
估价师注册证号:1120040062于
红
中国注册房地产估价师
估价师注册证号:1120050057武秒珍
杨丽颖
北京市房山区良乡金光北街
1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
估价的假设和限制条件
1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用
途持续有效使用为假设前提。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应的出让国有土地使用权不存在共有权人,且无权属纠纷为假设前提。
3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料,并经估价师了
解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权在估价时点存
在抵押权,本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前
提。截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能
存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。
4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育
费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动
保险为假设前提。
5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式的租售情况为假设前提。
7、本报告所得出的估价结果内涵包含房地产、附着于房地产内
部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值,不包含
可移动的家具等生活物品的价值。
8、设定估价对象为符合法律、法规规定,在市场上可转让和可
进行抵押登记的房地产为限制条件。
9、估价结果为估价对象在2011年7月28日的公开市场价值减
去估价师已知悉的法定优先受偿款,其公开市场价值为在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格:(1)交易双方是自愿地进行交易的;(2)交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易双方具有必要的专业知识,并了解交易对象;(4)交易双方掌握必要的市场信息;北京市房山区良乡金光北街
1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告(5)交易双方有较充裕的时间进行交易;(6)不存在特殊买者的附加出价。
10、一旦发生抵押人不能履行债务,抵押权人须将抵押物拍卖清
第四篇：房地产估价报告
房地产估价理论与实务
姓
名：胡倩学
号：年
级：班
级：资源环境与城乡规划管理指导老师：彭贤伟
——课程结业作业0910020100152009级
房地产估价报告
估价项目名称：贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆转让价值评估
估价委托人：贵州师范大学
估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司
估价人员：胡
倩（注册号：123456）、朱轶彬（注册号：456789）
估价作业日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估价报告编号：世纪房估［2012］第80号
目
录
一、致委托方函………………………………………………………4二、估价师声明………………………………………………………5三、估价的假设和限制条件…………………………………………四、估价结果报告……………………………………………………五、估价技术报告……………………………………………………13六、附件………………………………………………………………16致
委
托
方
函
贵州师范大学：
本公司接受贵方的委托，我们对位于贵阳市宝山北路贵州师范大学的图书馆进行了评估，估价的目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2012年5月15日。价值类型：估价对象的公开市场价值。
在整个估价过程中，本公司估价师遵循《中华人民共和国城市房
地产管理法》、国家标准《房地产估价规划》即国家相关法律、法规和政策规定，经过详细的现场勘查和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元，单价：1539.1元／M2。
贵阳市世纪房地产估价公司
法定代表人：胡倩2012年5月20日
注册房地产估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业
分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关
当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进
行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师胡倩、全凯云已于估价时点对本估价报
告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了失地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被掩盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资
料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。
8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象
正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以权属管理部门认定为准。
注册房地产估价师：胡
倩（注册号：123456）签名：
注册房地
产估价师：朱轶彬（注册号：456789）签名：
估价的假设和限制条件
1、本次估价的假设前提
（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由
转让；
（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；
（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化
或实质性改变；
（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的专业知识；
（5）不考虑特殊卖家的附加条件。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验；本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；
（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销；
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下得市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；
（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有再无及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；
4、本报告使用的限制条件
（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让房地产市场价值参考，不作他用；
（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；
（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人
和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
5、其他说明
（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项分估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估
价
结
果
报
告
一、估价委托人：贵州师范大学
二、估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司
住所：贵阳市白云区大坝路36号
法定代表人：胡
倩
资质等级：一级
证书编号：建房估证字［2011］号
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估价对象
估价对象为贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米，四、估价目的为委托方转让估价对象提供市场参考价值。
五、估价时点2012年5月15日
六、价值定义
房地产转让价值，即为公开市场价值。
七、估价依据
本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、国家标准GB/T50291——1999《房地产估价规范》；
4、本公司掌握的房地产市场信息资料；
5、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；
6、委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权》复印件。
八、估价原则
1、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地长权属证实和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划，土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
最高最佳李永刚是估价对象一种罪可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体变现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原则
根据市场运行规律，在统一商品市场中，上平或提供的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即由两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过互相影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，是价格相互牵制而趋于一致。
4、房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
5、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），通行的估价方
法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正等。因估价对象为较为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；有根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法、市场法进行估价。
市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各
项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
收益法是预测估价对象未来收益，然后利用适合的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果
注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采
用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月15日的公开市场价值为人民币：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元
单价：1539.1元／M2。
十一、估价人员
注册房地产估价师：胡
倩（注册号：123456）注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）
十二、估价作业日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估价报告应用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估
价
技
术
报
告
一、估价对象实物状况描述与分析
估价对象为贵阳市宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米。（1）房屋用途：教学（2）建筑结构：框架结构
（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈连体式（4）房屋楼层：五层
（5）平面布局：中央有大厅，在其周围有藏书的隔间（6）配套设施：给水、排水、供电、通讯等配套设施完备（7）装修状况：简单装修
二、估价对象描述与分析
位于贵阳市宝山北路116号，图书馆总层数为五层。距离喷水池800米；周边有师大附中、师大幼儿园等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估价对象权益描述与分析
完全产权房地产。
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场不活跃，且类似交易案例较少，故确定采用成本法和假设开发法作为本次评估的方法。
成本法的理论依据是生产费用价值论：商品的价格是根据其生产所必要的费用决定的。
假设开发法是根据估价对象预期开发玩成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体的说，假设开发法是预测估价兑现开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
四、估价测算过程
（一）假设开发法
估图书馆2012年5月15日的建筑物重置价格。图书馆共五层，总建筑面积为12526M2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到该重置价格所需要的有挂数据如下：建筑安装工程费为1200元／M2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费和专业费之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%，销售税费
为售价的5.53%，开发利润为投资利润的20%。解:设该图书馆的重新构建总价值为V，估算如下：
1、建筑安装工程费=1200*12526=15031200元
2、专业费用=15031200*6%=901872元
3、管理费=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、销售费=V*3%5、以上4项之和=16411064.16+0.03V6、投资利息=（15031200+901872+477992.16+0.03V）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03V）*0.06=984663.85+0.0018V元
7、销售税费=V*5.53%89V=16411064.16+0.03V+984663.85+0.0018V+0.0553V+196932.77+0.00036V元
V=19278783.15元
建筑物重置单价=1539.1元／M2（二）收益法
图书馆是1989年建成的，假设使用期限为70年，那么到2012年已使用了23年，还剩47年，日过出租的话，预测图书馆正常情况下每年的净收益为563829.78元，该嘞房地产的报酬率为1.375%，计算图书馆的收益价值。
解：该图书馆的收益价值计算如下：V=A／Y［1-1／(1+Y)^n］
V=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置单价=1538.62元／M2附
件
1、估价对象《房屋所有权证》（复印件）
2、估价对象《国有土地使用权证》（复印件）
、开发利润=（984663.85+0.0018V）、*20%=196932.77+0.00036V元
3、委托人身份证（复印件）
4、失地查勘相片（原件）
第五篇：房地产估价报告
房地产估价报告
评估项目名称：
丽江花园
委托方:华森地产
评估方：五人资产评估小组
评估人员：赖亦栋
孙坚
吴庆喻
胡荣江
苏乘
评估作业日期：2005/06/12--2005/06/30评估报告编号：赣估字号第20050630号
目
录
一、致委托方函
……………………………………3二、估价师声明
……………………………………4三、估价的假设和限制条件
………………………5四、估价结果报告
…………………………………6五、估价技术报告
…………………………………致委托方函
华森地产
：
受贵方委托，我所组织估价人员，于2005年6月12日至2005年6月30日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现
场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在滨江大道与五洲大道交
汇处东侧的丽江花园市场现值进行了评估。
经评估，估价对象建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。
总建筑面积36688平方米,在估价时点2005年6月30日每套的市场价
评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左
右，平均每平方米建筑面积1755.043元。
现将评估情况及结果报告给你们。
五人资产评估小组
法人代表：赖亦栋2005年6月23日
估价师声明
我们郑重声明：
我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘
6没有人对本评估报告提供了重要专业帮助
参加估价的注册房地产估价师：吴庆喻
孙坚
2005/06/30估价的假设和限制条件
1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有
权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式
获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
6、估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
7、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。
房地产估价结果报告
（一）委托方：江西华森房地产开发有限公司
法定代表人：黄振森先生
地
址：滨江大道与五洲大道交汇处东侧
（二）估价方
单位名称：五人资产评估小组
法人代表：赖亦栋
资格等级：国家壹级
地
址：***************（三）估价对象
本次估价对象为赣州市丽江花园的一栋商品楼，该房地产坐落于滨江大道与五洲大道交汇处东侧，属华森地产所有，建成于2004年，建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。总建筑面积36688平方米，建筑密度36.2%，容积率5，绿化率30.3%，使用年限为70年，小区由3栋12层、3栋15层高层组合，全部采用框架结构，户户坐北朝南、坐拥江景，高速电梯直达到户，周边配套完善，交通便捷，一面临街，又面临章江.具体位置比较优越，是江西华森房地产开发有限公司为成功人士倾心打造的赣州首家小高层花园住宅区。
（四）估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。
（五）估价基准日2005年06月
（六）价值定义
估价房地产的市场买卖价值，采用公开市场价值标准。
（七）估价依据
1、国家标准《房地产估价规范》；
2、房地产估价委托书；
3、房地产估价合同书；
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；
5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
（八）估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则；
4、估价时点原则；
5、客观、公正、公平原则。
（九）估价方法
（根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较
进行本次估价。
1、估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。
（十一）估价人员
参加估价人员：赖亦栋
孙坚
吴庆喻
胡荣江
苏乘
项目评估负责人：赖亦栋(组长)领导审签：黄敬宝老师
（十二）估价作业日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为一年，即自2005年06月30日至2006年07月1日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果应随之调整。房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
该房地产建筑为框架结构，按小高层花园住宅设计，外形设计花园小区，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝色玻璃幕墙。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手均为不锈钢或金箔板装饰；内墙、楼梯踏步为大理石贴面，一层地面及二层走廊地面为花岗岩；磨光地面砖，办公用房为木质墙裙、门窗套，磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗，夹板门；水、电、暖、空调配套。三层以上都用彩色涂料粉刷，窗为铝合金窗，临街卧室窗为双层隔音玻璃，闭路电视，双电话、宽带网、电源入户，有安全防范系统：红外线防范系统、可视楼宇对讲系统、小区一卡通系统，而且是赣州市唯一有公共垂直交通工具--电梯。
（二）区域因素分析
估价对象地处赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，系赣州市城郊地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，往南与赣州火车站相交，东面是东环市路，西侧为八一四大道和章江，北侧为赣南摩托车到市场和赣南贸易广场，南临赣州火车站和赣州大桥。该房地产坐落位置优越，特别是随着赣州市城市改造建设，该处将成为本城区比较舒舍的居住地段。
（三）市场背景分析
赣州市五洲大道与八一四大道是九十年代后逐步开发出来的，该地方的商业用房交易市场逐步活跃，随着赣州市行政中心的南移，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。毕竟该地段是近几年开发出来，随新城区的建设，预计明后两年随着城市的建设加快，其房地产价值还会进一步增值。根据城市的规划设计，估价对象正好在新城区建设范围之内，所以房地产的价格将会不段的攀升，房产交易更加的活跃。
（四）最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑，其商品房为中高档规模，就估价时点现状而言，商品房和一层店面是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，而且是赣州市唯一有家有公共垂直交通----电梯的花园小区，加之坐落位置比较优越，如城市的扩建改造，八一四大道、五洲大道、滨江大道、赣州大桥从这里通过。估价对象扩建设计比较有创意，这些将会更加显示其各方面的优越性。
（五）估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型，因评估对象未来的净收益无法获知，难以用其他的方法，而且有些涉及到房地产公司的商业机密，资料难以搜集。即：所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正，以求的该房产的价格，因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
（六）估价测算过程
1、市场比较法
（1）选取可比实例（见下表）实例代号
坐落位置
用
途
建筑面积
成交单价
交易日期
交易类型
竣工时间
建筑结构
层
数
装修档次
设
施
临街状况
A文明大道
商住房
1531500/㎡
2004年7月
市场转让
2003年
混合
三层
中档
中档无暖
临街
B八一四大道
商住房
120㎡
1450元/㎡
2004年6月
市场转让
2003年
混合
二层
中档
中档无暖
临街
C滨江大道
商住房110㎡
1650元/㎡2004年5月
市场转让2004年
混合
二层
中档
中档无暖
临街
使用年限353035容积率54.84.6（2）确定修正系数
①交易情况
经评估调查，未发现交易实例的交易有什么特殊，均做正常交易看
待，故无需修正。
②交易日期修正
根据调查，2003年以来，赣州商品房价格平均每月上涨1%，得出：
交易实例A交易时间修正系数=110/100=1.1交易实例B交易时间修正系数=111/100=1.11交易实例C交易时间修正系数=112/100=1.12③区域因素修正
假设待估对象区域分值为100，A的分值为96，B的为94，C为105，则：
交易实例A区域修正系数=100/96=1.04交易实例B区域修正系数=100/94=1.06交易实例C区域修正系数=100/105=0.952④个别因素修正
三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例，但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面有不同于可比实例，故需作较大修正，则（假定折现率为8%）
交易实例A，C的年限修正系数=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659因为BC的容积率和待估对象的容积率不相同，假设容积率增加0.1，则房价增加2%，则：
交易实例B的容积率修正系数=104/100=1.04交易实例C的容积率修正系数=108/100=1.08计算交易实例个别因素修正系数：
交易实例A的个别因素修正系数=0.9659*1.0=0.9659交易实例B的个别因素修正系数=1.0*1.1=1.1交易实例C的个别因素修正系数=0.9659*1.08=1.043（3）计算比准价格（见下表）项目
交易价格1.交易日期
区域因素
个别因素
比准价格（A15001.01.11.040.96591657.048B14501.01.111.061.041774.31C16501.01.120.9521.0431834.95评估单价=
（1657.048+1774.3+1834.95）÷3=1755.043评估总值=1755.043*125=219380.38元
（七）估价结果确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定：赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。
篇五：房地产估价规范书籍
编号：_________________房地产价格评估委托合同
甲
方：
___________________________
乙
方：
___________________________
签订日期：
_____年
_____月
_____日
甲方（委托方）：
乙方（受托方）：
根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《
________________省房
地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就房地产价格评估事宜
订立合同如下:一、合同内容
（一）
___________________________________________估价对象：
（二）
________________________________________________________估价目的：为确定估价对象的价值提供参考，而评估其房地产（房屋、土地、构筑物）的________________价值。
（三）
价值类型：房地产公开市场价值。
年
月
（四）估价时点：
日
（五）报告份数：预报告
（六）作业时间：自
份,正式报告
年
份。
月
日至
年
月
日
止（计
天）。
二、合同时间
合同有效期为
年
月
日始至
年
月
日止。
三、评估费依据、标准及计算方法
（一）收费标准：
1、房屋征收补偿评估按评估额的_______________________%攵费。
2、司法鉴定按《
__________________省发展和改革委员会
______________________省司法厅关于司法鉴定收费
项目及收费标准的通知》吉发改收管联字
[________________]_________________号的规定标准收费。
3、其他项目按《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格
[________________]_________________号规定收费。
(二)
计算方法：
计算多个估价标的物的收费，执行《
________________省房地产估价规程》
(DB22/T475—
2009)第
17条“估价报告中有多个估价对象的，估价机构应以每个估价对象为评估费的计算依据。评估
费应采取差额定率分档累进方法计算，不应随意改变计算方法或降低收费标准。”的规定。
(三)
收费金额：
1、乙方预收评估费人民币
__________________元，(大写)元
_____________________________________________元，余
额按实际评估额另行计算。
2、乙方按实际评估额计算评估费。
四、双方的权利与义务
(一)
甲方的权利与义务
1、甲方有权要求乙方按国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《
产估价规程》等规定出具估价报告。
2、甲方有权要求乙方按约定的估价对象、估价目的、价值类型、估价时点、报告份数、作业时间出具估价报告。
3、甲方有权要求乙方在规定时间内对报告中的错误进行修正，或对报告进行复估。
4、甲方或当事人或利害关系人对报告有异议的，乙方要按有关规定予以口头或书面做岀答复。5、甲方要向乙方提供与估价对象相关的资料，并对资料的真实性、合法性和完整性负责。
6、甲方要填写《估价对象法定优先受偿情况调查》。
7、甲方有权要求乙方公示估价结果，或安排房地产估价师回答相关问题。
8、甲方应当按项目需要，给乙方提供与估价对象有关的资料。
(1)工商执照、自然人身份证；
(2)房屋所有权证；
(3)房屋使用权证；
(4)土地使用权证；
(5)无证房屋的用途、结构、建筑面积证明；
（6）构筑物所有权证明；
（7）房屋测绘报告；
（8）构筑物测绘报告；
省房地
_________________
（9）土地测绘报告；
（10）规划意见（选址）书；
（11）建设用地规划许可证；
（12）建设工程规划许可证；
（13）建筑工程施工许可证；
（14）商品房销（预）售许可证；
（15）其他与估价对象有关的资料。
A、房屋、土地征收征用公告或行政许可证；
B、司法鉴定方面的资料；
C、房屋（构筑物）土地租凭（承包）合同；
D房屋、土地抵押合同；
E、房地产交易合同；
F、房地产拍卖确认书；
G法院、仲裁机关的判决或裁定；
H、房地产交易公证书；
I
、企业财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表）；
J、企业财务审计报告，或财务报表审计报告。
甲方有权要求乙方保守涉及估价报告的内容和估价对象的商业机密。
方为乙方提供查看估价对象的实物、权益和区位状况提供方便，并配合乙方取得估价对象所
在地的政府发布的有关土地和房屋价格方面的文件。
II
方不得干预乙方评估工作、不得要求乙方出具违背法律、法规、规章和《房地产估价规范》
及《
________________
省房地产估价规程》的报告。
12方应当按国家的有关规定，及时足额向乙方支付评估费。
（二）
乙方的权利与义务
1、乙方要依据国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《
_________________________________
省房地产估价规
程》撰写报告，并对估价报告的合法性负责、2、乙方必须遵循独立、客观、公正的基本原则和普适技术性原则，根据估价对象的估价目的、价值类型、估价时点、作业时间出具报告，并按约定的报告份数向甲方提供预评估报告的正式报
告。
3、国家征收征用房屋补偿方面的评估，乙方必须遵照有关规定公示房屋或土地的估价结果，并
安排注册房地产估价师现场回答当事人或利害关系人的疑问。
需要乙方复估的，乙方要在规定的时间内进行复估。
4、国家机关和组织，当事人和利害关系人或异议人，对报告的格式、内容等有疑问或异议，乙
方要根据疑问或异议要求，口头或书面进行回答。
5、报告需要听证的、或需要房地产价格评估专家咨询或鉴定的，乙方要认真配合。
6、乙方必须严格遵守职业道德，不得和当事人或利害关系人串通，不得向甲方以外的任何组织
和个人泄漏估价报告的内容和涉及甲方的商业机密。
7、乙方不得利用工作之便，向甲方或当事人和利害关系人提出任何与评估工作无关的要求。
8、乙方不得超标准收费，收费后要给甲方出具正式发票。乙方可以预收评估费，但多收部分要
及时返还给付款方。
9、除项目终止外，乙方在合同时间内因甲方或当事人或利害关系人原因，没有完成评估工作，甲方应适当延长合同有效期限。
10、乙方不得将合同委托业务转托其他机构。
五、违约责任
（一）
任何一方不得无故解除合同。
因乙方在约定时间内没能完成工作，或发现乙方和当事人或
利害关系人串通，违反法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《
_________________________________________________________
省房地产估
价规程》的行为，甲方可以终止合同。由此造成的损失由乙方负责。
（二）
甲方或当事人和利害关系人不配合乙方的评估工作，乙方可以终止合同。
由此造成的损失
由甲方负责赔偿。
（三）除不可抗力外，有一方违约给另一方造成损失的，违约方应负赔偿责任。
双方对赔偿责任
达不成一致的，可依法主张各自的权利。
（四）本合同自双方签订之日起生效。如有未尽事宜，需经双方协商解决。本合同一式
________________
份，双方各执__________________份。
甲方：
乙方：
委托方负责人或授权人：（签章）
评估方负责人或授权人：（签
年月日
篇六：房地产估价规范书籍
★精品文档★
房地产资产评估报告书
房地产租赁价格评估报告
目
录
致
委
托
方
函
评
估
人
声
明
评估的假设和限制条件
房产评估结果报告
一、委托评估方
二、受托评估方
三、评估对象概况
四、评估目的五、评估时点
六、价值定义
七、评估依据
八、评估原则
九、评估方法
十、区域因素修正
十一、个别因素修正
十二、评估结果
十三、评估人员
十四、评估作业日期
十五、评估报告应用的有效期
20161/24★精品文档★
致
委
托
方
函
xxxxxxxxx：
承蒙委托，对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点20XX年1月1日的评估结果如下：
一、评估对象
评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。
在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。
二、评估时点
20XX年1月1日
三、估评目的为居住目的的房产租赁供价格参考依据。
四、评估结果
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作2016/24★精品文档★
程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20XX年1月1日的价值结果为：
房产租金：光华阳光水城-人民币895元整
华宇西城丽景-人民币1048元整
俊峰龙凤云洲-人民币1081元整
大写：光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整
华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整
俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整
评估结果汇总表
房产名称
租金(元/月)
光华阳光水城
895元/月
华宇西城丽景
1048元/月
俊峰龙凤云洲
1081元/月
投行三班房产租赁评估组
二〇**年一月一日
评
2016/24★精品文档★
估
人
声
明
我们郑重声明：
1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T50291-1999)《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。
未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
参加本次评估的评估人签名：
姓
名
签
字
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估价的假设和限制条件
1、由于本次评估是为居住目的的房产租赁提供价格参考依据的，因此以保持现状为评估前提。
2、本报告评估出的房产租赁价值，仅为本报告设定的评估目的服务，不得用于其它交易。
本次评估采用市场比较法评估房地产租赁价值。
3、报告评估出的房地产租赁价值，不涉及独立于建筑物的设施和设备等(该类设备的有无，不影响建筑物的正常使用)。
4、房产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。
本次报告评估出的房产租赁价值，为评估对象在评估时点的价值。
随着时间的推移和房地产市场的变化，评估对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新评估。
6、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。
房产租赁评估结果报告
一、委托评估方
二、受托评估方
投行三班评估小组
三、评估对象
2016/24★精品文档★
概况(包括实例房产)1、房产位置
2、房产现状
根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：
建筑物详细列表
房产名称
光华阳光水城
华宇西城丽景
俊峰龙凤云洲
性质
商品房
商品房
商品房
户型
一室一卫
两室一厅一卫
两室两厅两卫
租金
850元/月
1100元/月
2016/24★精品文档★
1200元/月
交通条件
209杨家坪——井口(中级车)、210菜园坝——白公馆(中级车)、215朝天门——双碑、265朝天门——双碑(中级车)、227沙坪坝——井口半边街、221土湾——双碑嘉陵厂、237西南医院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天门——北碚、708沙坪坝——井口、821烈士墓——龙溪镇电子校、805重庆大学——嘉陵厂堆金村(中级车)、808磁器口——南坪融侨半岛(中级车)、801烈士墓——渝北区一碗水(中级车)，与沙区最繁华的商业中心——三峡广场相距不过3分钟车程
公交车228267881821808209途经
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程
周边环境
阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。
邻近沙坪坝公园和歌乐山
小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率2016/24★精品文档★
高达43.89%，水系占到20%。
主体为一个20000平方米的超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。
增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。
户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。
尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。
地理位置
沙坪坝区杨公桥附近
杨梨路20号(原重庆灯泡厂原址)
该房位于杨公桥车站
龙凤云洲小区
商业区繁华程度
餐饮：家福火锅(杨公桥店),重庆家福火锅杨公桥店,农老灶火锅,和喜火锅(梨杨路),千美香辣虾，购物金乐连锁超2016/24★精品文档★
市(梨杨路),好又多量贩重庆市欣阳店,家乐福超市三峡广场步行街店,美家乐超市,大川花园农贸超市
邻近三峡广场步行街(只有几分钟的车程)
购物：国美电器
立洋百货
王府井百货
餐饮：两江双椒鸡
两江风情火锅
君之薇
和喜火锅
基础设施
教育：沙坪坝区白鹤岭幼儿园、重庆市沙坪坝小学，市政设施：童家桥邮政支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等
教育：68中
南开中学
杨公桥小学
重庆大学
西南政法大学，小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等
教育条件：重庆大学
西南政法大学
重师，医院：西南医院
爱德华医院
重大A区校医院
银行：招商银行
农业银行
工商银行
评估对象土地开发程度宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即：通路、通电、通上水、通下水、通信)。
四、评估目的为居住目的的房产租赁提供价格参考依据
五、估价时点
2016/24★精品文档★
20XX年1月1日
六、价值定义
本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点20XX年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即：通路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价值。
七、评估依据
1、有关法律、法规、政策文件和技术规程
(1)《中华人民共和国土地管理法》;(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;(3)《房地产估价规范》;(4)《城镇土地估价规程》。
2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。
八、评估原则
1、合法原则
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
本报告遵守这一原则。
2、替代原则
具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影2016/24★精品文档★
响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。
3、最高最佳使用原则
房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。
本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。
4、评估时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。
本报告的估价时点为2022年5月2日。
九、评估方法
房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。
运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。
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十、区域因素修正
区域因素比较表
区域因素
实例一
实例二
评估对象
性质
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情况
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通条件
较好(100/101)
较好(100/101)
较好(100/101)
周边环境
相同(100/100)
较差(100/99)
较好(100/101)201612/24★精品文档★
基础设施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商业区繁华程度
相同(100/100)
较差(100/99)
较好(100/101)
合计
100/101100/99100/103十一、个别因素修正
个别因素比较表
个别因素
实例一
实例二
评估对象
新旧程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)201613/24★精品文档★
装修程度
普通(100/99)
精装(100/102)
精装(100/102)
楼层
10(100/98)16(100/102)18(100/102)
配套设施(家电)
简单(100/99)
标准(100/101)
齐全(100/102)
其他个别因素
只能一人入住，室内条件较简陋(100/98)
可合租，室内条件较好(100/101)
可合租，室内条件豪华(100/102)
合计
100/94100/106100/10十二、评估结果
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作201614/24★精品文档★
程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20XX年1月1日的价值结果为：
房产租赁价格：人民币1081元整
大
写：人民币壹仟零捌拾壹圆整
评估结果汇总表
评估对象
租赁价值
俊峰龙凤云洲
1081元/月
十三、评估人员
姓
名
签
字
十四、评估作业日期
20XX年4月28日
始20XX年1月1日止。
十五、评估报告应用的有效期
本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。
即自20XX年1月1日至20XX年1月1日
房地产资产评估报告
xxxx信房地产评估有限公司是通过福建省房地产价格201615/24★精品文档★
评估管理委员会房地产价格评估机构从业行为年度检查的评估公司。
公司拥有一批具有丰富实战经验及理论知识的注册会计师、注册税务师、注册房地产估价师、注册资产评估师、高级会计师等优秀人才。
公司业务范围是房地产评估与土地评估。
在公司我实习岗位是助理评估人员。
和专业评估人员到现场勘察房地产结构等进行拍照和勘察，和客户进行交流。
搜集相关的比较案例。
在指导教师的指导下根据实地勘察及其结果做房地产评估抵押报告。
并帮忙装订报告，报备等工作
在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。
对xx房地产趋势的了解和判断。
拍照的技术及与客户如何进行对话。
如何有效率的完成工作。
如何与同事相处的技能。
实习中，开发了自己的实践能力。
如在一些仪器设备的使用，还有wordexcel等办公软件的操作。
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新学到了房地产评估的专业知识。
还有关于抵押贷款等内容。
现场勘察地形的步骤及技术。
在短短的28的实习，我看到了自己求知及好奇的心态。
能够端正自己的工作态度，并认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神。
能在指导教师耐心的指导下掌握有关房地产评估的知识及实践操作的技能，能很好的运用办公软件以较高的工作效率对待工作。
但同时发现了自身的不足。
如具备的专业知识不够。
理论知识的欠缺、不扎实。
没有时刻关注身边及其房地产等有关方面的讯息，信息不够全面。
经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向。
对于一些问题的处理，不沉着和果断。
xxxx信房地产评估有限公司的管理和业务都较为合理、规范化。
内部员工办事效率高，做事积极主动。
高层管理人员对员工信任和支持。
使其取得不错的成绩及经济效益。
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但我觉得在业务方面如果能做到权责明确，分配得当会更加完善的。
从这次的实习中，认识到了自身的不足。
也更清楚认识到理论与实践相结合的重要性。
我决定在下一个月和以后的学习生活中不断丰富自身的业务知识和素养。
努力学好专业知识，掌握职业技能。
做到在实践中不断发现问题和总结经验。
注意信息的获取方式，获得更多有效的信息资源。
了解市场行情及变化。
争取能够更好更快的融入社会，找到自己的工作岗位，明确工作方向。
从而实现人生的价值追求。
受贵方委托，我所组织估价人员，于20XX年10月30日至20XX年11月5日，根据委托的，遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写:肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米2062元。
20161/24★精品文档★
评估人员:陈晓
20XX年11月05日
房地产估价结果报告
(一)委托方
名称:湖北工业大学商贸学院
法定代表人:xxx
地址:湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号
联系电话:xxxxxxx(二)估价方
名称:陈晓
地址:武汉xxx房地产估价公司
联系电话:xxxxxxx
资格等级:xx级
估价机构证书编号:xx房地自估(20XX)第xxxx号
(三)估价对象
本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。
土地评估单位为1800/平方米。
(四)评估目的评估该房地产20XX年10月的市场价值(五)评估基准日
二零一二年十月三十日(六)评估原则1、合法原则
20161/24★精品文档★
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、客观、公正、公平原则(七)评估依据
1、国家标准《房地产估价规范》2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料6、《中华人民共和国城市房地产管理法》7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》(八)评估方法
由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。
成本途径法的基本思路:成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。
估算的计算公式:房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率
房地产估价技术报告
(1)估测土地价值
土地总价值=1800*1000=180万元(2)估测建筑物的价值
①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)20162/24★精品文档★
A、B、C3个参照物的成本情况
经分析比较，得知:参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对
象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。
参照物A调整后的单位造价为:1800×100/103=1747.57(元/平方米)参照物B调整后的单位造价为:1750×100/98=(元/平方米)
评估对象的单位工程造价为:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
评估对象建筑安装成本为:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(万元)②估测勘察设计及前期工程费。
勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。
则总的前期费用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(万元)
③计算基础设施及配套工程费。
根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。
201621/24★精品文档★
④计算管理费用。
建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。
则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元)
⑤计算投资利息。
建设项目建设期为3年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付.则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率
第一年末:300/2*6%=9万元
第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54万元
第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37万元
建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元
⑥计算开发利润。
经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。
则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(万元)⑦计算销售税费。
经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。
则销售税费=×9%=778.68(万元)
⑧计算建筑物的重置成本。
201622/24★精品文档★
建筑物的重置成本为前几项之和。
则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元)⑨估测建筑物成新率。
评定人:周升
评定日期:20XX年11月4说明:G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.
则建筑物评估价值=重置成本×成新率
=8652.04×94.63%=8187.42(万元)(3)计算房地产评估值
房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值
=180+8187.42=8367.42(万元)
房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米)(三)评估结论
根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。
附件
1、估价对象示意图
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